Первая часть серии из четырех частей упором на города Рочестера жилья
Примечание редактора: Ниже серии из четырех частей фокусировки по городу на рынке жилья Рочестера. Часть 2 рассматривает Большого Рочестер ассоциации восприятия Риэлторов рыночных тенденций.
Как страна, переход от рынка продавцов недвижимости к рыночной покупателей, Рочестер, вряд ли увидеть значительное увеличение продаж, потому что дома его иммунитет большие колебания рынка, по мнению Боба Miglioratti, председатель совета Большого Рочестер Ассоциации Риэлторов.
"Когда мы переход от одного рынка к другому, у нас нет больших качелей, которые мы видим во Флориде, Денвер, Сан-Франциско, такой области", сказал Miglioratti. "Это очень медленно и очень здесь измеряется и, к счастью для всех, это под контролем".
Что может оказаться благом для жилищной проблемы вакансий города, поэтому, скорее всего не будет: "У нас нет таких больших притока населения. Есть не так много людей ездит в Рочестере или Western New York по этому вопросу. Это люди, которые уже здесь, кто покупает, и они будут покупать, когда они готовы купить ", сказал он.
Номера выпустила недавно Бюро переписи населения США показывают, что митрополит Рочестер, по сути дела, продолжал видеть существенное сокращение численности ее населения, с более чем 15.000 человек отходит с 2000 года.
Рынок факторов
Потери населения является одним из вопросов на рынке недвижимости города, а другой, в соответствии с Miglioratti, является высокая ставка налога штата.
"Налоги ужасны, особенно для лиц, впервые покупатели жилья", сказал он. "В штате Нью-Йорк и в Рочестере, налогов на $ 100 000 будет легко составит $ 3000 и, возможно, приближается к $ 4000. Закрытие расходов за тот дом в штате Нью-Йорк будет порядка $ 3400. Это на среднем домой, и по всему штату .
"Итак, у вас есть ситуации, когда молодой покупатель, в частности, или с низким и среднем уровнем дохода покупателя собирает скромную сумму денег для первоначального взноса и может позволить себе ежемесячные выплаты, и все вдруг они обнаруживают, что они не только нужно несколько тысяч долларов вниз, но и $ 4000 за закрытие расходов.
"Это повышает пороговые значения (для покупателей), и что человек тянет назад, и один из происходят две вещи: они либо выйти из рынка в течение длительного времени - возможно, навсегда - предоставляя им еще один повод уйти, или же снизить свои ожидания и вместо покупки, что они могут позволить себе нормально в $ 100000 рынка, они теперь в $ 75000 рынке, и что это проблема сама по себе ".
Уже второй год подряд, Нью-Йорк занял высокий в национальных закрытия сравнения стоимости обследования, проведенного Bankrate.com. Компания недавно заявила, что кредитор, название и урегулирования плата здесь в среднем $ 3887. Главная покупателей в Миссури платят самую низкую плату, в среднем $ 2713, в соответствии с ежегодного обследования.
Miglioratti живет в старом доме, построенном до 1900 года на Хайленд-авеню. Он нон-стоп выступать за городской жизни, и всегда старается развеять распространенные заблуждения, или неправильные, о жизни в Рочестере, все из которых могут работать подорвать ценность на рынке жилья в городе.
"Некоторые из них очень реальные, некоторые из них воспринимаются, сказал он. "Но, в воображении, с потенциальными покупателями, все они стали реальными".
"Преступление является проблемой, но это раздутые с точки зрения восприятия", сказал он. "Это действительно очень небольшое ядро города, где преступление ужасно. Большинства город имеет несколько проблем, с меньшим количеством проблем, чем многие из пригородов. Есть город плохо? Есть его части, что плохо, но это часть реальная / часть заблуждение, что мы не делаем достаточно, как население сказать людям, что преступление не так уж плохо. Люди только слышать об ужасных убийств скорость которого, опять же, только в сравнительно небольшой части города, может быть два части города ".
Еще одним важным заблуждение, согласно Miglioratti, является то, что рыночная стоимость в городе, с тем чтобы уменьшить владельцев жилья понести тяжелые потери, когда пришло время продавать. Он сказал твердо, что это не так.
"Я призываю вас, чтобы найти более двух людей - всегда есть одна или две в каждом рынке, - которые приобрели дома в городе и потеряли деньги. Вы не найдете, что, если они сделали плохую работу в сохранении своего имущества. Если они сохранить свое имущество в соответствии с остальной частью района, они не будут, возможно, получить много денег, но они не теряют.
Последние данные
Главная Прайс-анализа для Рочестер, написанная в конце 2005 года отдела исследований Национальной ассоциации риэлторов (NAR), показывает, что нынешние темпы признательность рынка составляет 5 процентов, 3 года обменного составляет около 19 процентов. Цифры оцениваются NAR скромный, и намного ниже, чем в 20 крупнейших столичных рынков (на 25 процентов признательность), и в среднем по стране (13 процентов).
NAR списки рабочих мест на рынке, в красный -3,4 процента, как неблагоприятные, наряду с неблагоприятными чистой миграции (- 3000). Тем не менее, местный уровень безработицы не так высок, как ее 20 - летнего пика почти 9 процентов в 1983 (уровень безработицы составлял чуть более 5 процентов в 2004 году, последний год, за который имеются данные для отчета NAR).
В докладе говорится, что рынок Рочестера имеет благоприятные дома цены к доходу на 1,2 (доход на душу населения, помноженное на среднее лиц в домохозяйстве) по сравнению с 3,8 для топ-20 городских районах и в среднем по стране 2,3. Важно отметить, что в докладе NAR охватывает весь рынок Рочестер, а не только города Рочестер.
"Товарность недвижимости в городе улучшилась в некоторых местах, а также ухудшение в других странах", Miglioratti признал. "Это ухудшилось, где не было основной район. Некоторые исторические районы основных ухудшилось. Другие, такие как 19-Уорда, когда-то не такие хорошие места. Существовали домов с меблированными комнатами, наркотики дома, заниматься проституцией. Соседи, если бы до здесь. Они собрали ядро, очень жестко основной группы соседей, и они на самом деле оказалось, что вокруг.
"Смежными организациями, Есть много из них, где вы увидите соседей собираясь вместе, в равной степени влияют на их окрестности. Это те, кто не только стабилизировалась, но улучшилось. Тридцать лет назад, дом 19 корпус" жесткие продать. Сегодня это место идти. Люди хотят жить там, сказал он.
Miglioratti заявил, что город мог бы сделать больше, чтобы искры по рыночным ставкам проектов, которые являются достижимыми для большего числа людей, и "дать тех стран с низким и умеренным ценам возможности жилищного же шанс, как люди в башне на Сагамор На Востоке (Avenue), где они платят снижение налогов за первые 10 лет. Я счастлив, что произошло, и у меня есть друзья, которые там живут. Я счастлив Есть больше людей в центре города Рочестер, но почему мы не можем, если мы делаем это для тех, кто может позволить себе $ 500000 виллы, сделайте это для тех, кто может позволить себе $ 80 000 кондо, или $ 120000 квартира? "
"Это еще одно место, где мы могли бы сделать лучше. Давайте не бойтесь задавать вопросы. Давайте не политиков, которые боятся отвечать. - Большинство собственников жилья вклад в сообщество, и это так просто: они хотят добавить к их общине . Они могут быть реальными и продуктивными членами общества, когда они становятся собственниками и не только арендаторов. Нам действительно нужно увидеть больше собственности ".
"Я много инвестиций в недвижимость и я могу сказать вам Есть очень, очень, очень немногих районов Я боюсь ехать в", сказал он. "Мне все равно, что угодно: Кто-то может назвать части города, по их мнению, ужасно, и я возьму тебя к этой части города, и приведу вас на улицы и районы, которые находятся прекрасные, абсолютно красивой".
Завтра: роль исторического сохранения в поддержании в возрасте инвентаризацию жилья в городе.
