Нью-Йорк Верховный суд штата соблюдение зонирования законов, направленных на колледж
За 9 месяцев в год тысячи студентов колледжа SUNY Дженесео сделать деревне Дженесео их дома вдали от дома.
Прибыльные отрасли аренду жилья породил, как многие студенты предпочитают жить за пределами кампуса. Так что вовсе не удивительно, что многие владельцы этих арендных расстроены при прохождении 2 зонирования законов, направленных на предотвращение студентов от жизни в некоторых районах села.
В Дженесео Прокат ассоциации жилищного строительства, и др.. В. Деревня Дженесео и др.. "Нью-Йорк Верховный суд штата, округа Ливингстон обнаружил, что существуют законные вопросы относительно конституционности по крайней мере один из закона о зонировании и удовлетворил ходатайство собственников" для предварительного судебного запрета.
Спорные законы зонирования
В 1989 году в деревне Дженесео принят закон, ограничивающий зонирования определенных областей одной резиденции семьи.
Зонирования определены права "семья" как "1 (1) или более лиц, занимающих жилые единицы, причем все они в родстве по крови, заключения брака или усыновления".
1989 Закон также применяется к "функциональной единицей", которая была определена как "группа лиц, живущих вместе в одном подразделении, жилых и функционирования в качестве семьи ...".
Для удовлетворения этого определения, все номера в пределах жилого помещения должны нести жителей, и жители должны либо несовершеннолетними детьми или доли расходов на питание, коммунальные услуги и другие расходы домашних хозяйств.
Зонирования закон ограничивает размещение уровне домохозяйства не более чем четыре несвязанных людей и ясно говорит, что студенты совместного проживания не является функциональной единицей: "группа лиц, проживающих в тех же единицах жилья считается не быть функциональной единицы, как это определено в данном разделе, если такая единица жилья содержит более четырех (4) студенты в возрасте старше 16 (16) лет ".
Потому что в 1989 году закон не предусматривает средств для проведения инспекций, закон никогда не реализуется в населенном пункте.
В 2005 году село приняло Прокат жилищного законодательства, которая создает процедуры для проверки аренда недвижимости, а также требует от владельцев периодически регистрировать свои свойства и получение разрешений аренды.
Как и в 1989 закон, 2005 закон ограничивает размещение уровне домашних хозяйств за счет связанных лиц не более 4 человек.
Новый закон отличается от 1989 права использовать термин "функциональный эквивалент традиционной семьи", вместо "функциональный блок семьи".
Истцов действий
Дженесео Аренда жилья ассоциации, группа, состоящая из примерно 50 Аренда собственников, а также три отдельных собственников (истцов) поставил под сомнение правильность закона о зонировании, подав иск против деревни Дженесео.
Отдельных истцов, каждая купленная аренду имущества, находящегося в суд и Северной улицы в пределах районов, которые будут использоваться для одной резиденции семьи.
Хотя они признали, что их арендованных аренда недвижимости в более чем четыре связанных студенты, они утверждали, высотный регламент, не должен применяться к ним.
Stephen LaGrou, адвокат истцов, заявил, что 1989 зонирования закон неисполнимым и неконституционным в штате Нью-Йорк Конституции.
LaGrou также отметил в 2005 году закон в целом могут быть действительными, поскольку он был подготовлен лучше с точки зрения определения понятия "функциональный эквивалент традиционной семьи", но сказал, что деревня не может обеспечить устава в отношении истцов, потому что устав был принят после истцы приобрели их свойства. В частности, истцы приобрели их аренды свойства после 1989 Закон вступил в силу, но до 2005 был принят закон.
Деревни, однако, утверждали 2005 зонирования закон применяется к истцам, поскольку они не были в соответствии с правом на 1989 раз в 2005 году закон вступил в силу.
Истцы утверждали, деревня не может держать их в нарушение закона, потому что 1989 Закон никогда не был к исполнению, и в результате они должны быть конституционно защищены от органов деревни в 2005 году предельный срок пребывания.
"Случай интересен тем, что деревня пытаясь добиться выполнения неконституционным закон косвенным образом", сказал LaGrou. "В принципе, Деревня утверждают, что соблюдение только в 2005 году закон, но и в целях обеспечения соблюдения этого закона, деревне будут успешно ссылаться на закон 1989, с тем чтобы лишить помещиков их выдача, прав человека".
В ожидании окончательных результатов этих вопросов, истцы подали ходатайство о вынесении предварительного судебного запрета деревне мер по обеспечению соблюдения права 1989.
Суда обсуждения
Rational основе стандартных
В селе Евклида В. Янтарный Realty Ко, 272 US 365 (1926), США Верховный суд постановил, Rational Test основой для определения конституционности постановления.
В тест из двух частей, постановление должно: (1) иметь четкое отношение к здравоохранению, безопасности, нравственности или для общей пользы, и (2) быть разумными и не является произвольным.
Используя этот стандарт, в Верховный суд в деревне Бель-Терр В. Boraas, 416 US 1 (1974) подтвердил распоряжение, запрещающее собственника от сдачи в аренду дом 6 связанные студентов колледжа в области лишь в отдельных резиденций семьи. Высокий суд постановил, город имеет законный интерес в деле защиты традиционной семейной жизни и сохранении окрестности атмосферу.
Тем не менее, Верховный суд в других случаях, отметил, что указы ограничения "семья" лишь несколько категорий связанных лиц являются неконституционными, см. Мур против города Кливленд, США 431 494 (1977).
На государственном уровне, Апелляционный суд также отменил указы, которые ограничивали отношения в семье с точки зрения крови или усыновления. Например, высшая судебная инстанция государства постановил, что одного постановления семьи за исключением приемных детей или лиц в групповом доме являются слишком ограничительными и произвольным города Уайт-Плейнс В. Ferraioli, 34 NY2d 300, 306 (1974); группа Дом Порт Вашингтон, инк против Совета по зонированию и Апелляционной Севера Hempstead, 45 NY2d 266 (1978).
При определении конституционности актов о территориальном зонировании, апелляционный суд пояснил, что закон должен: (1) были приняты в целях содействия законных правительственных целей, и (2) в разумных пределах соответствовать между окончанием который должен быть достигнут путем регулирования и средства, используемые для достижения этой цели, Макминн В. Город Oyster Bay, 66 NY2d 544 (1985) (выделено автором).
На основе этого стандарта, Верховный суд штата в данном случае определяются ограничения, наложенные на на 1989 зонирования закон функциональной единицей, не разумно относиться к цели одним постановлением семьи.
По данным 1989 зонирования права, его цель: "чтобы уменьшить заторы на улицах, гарантировать безопасность от пожара, наводнения, паники и других опасностей; для укрепления здоровья и общего благосостояния; ... в целях предотвращения перенаселенности земли; [ и], чтобы избежать чрезмерной концентрации населения ... ".
"В принципе, зонирования был принят закон, по соображениям безопасности, а также сохранить внешний вид деревни", сказал Дж. Томас Рейнольдс, адвокат деревни.
В 1989 права, четыре или более связанных студенты, живущие в семье, не являются функциональными семьи.
Тем не менее, каких-либо ограничений был указан при определении понятия "семья", которое может включать бабушек и дедушек или более 4 детей моложе 18 лет, проживающих в домохозяйстве.
"Эта схема имеет уставной к ограничению размера семьи функциональный блок, но не связанных с семьей, по крови, брака или усыновления", суд не объяснил.
"Действительно, во всяком случае, наличие иждивении несовершеннолетних детей, как представляется, рост перенаселенности и концентрации населения", суд добавил.
В целом, суд установил, проблема существует в отношении конституционности 1989 зонирования права и что истцы "показали вероятность успеха по существу", чтобы оправдать предварительного судебного запрета, см. Этна "Страховая компания В. Capasso, 75 NY2d 860 ( 1990); До В. Аксельрод, 73 NY2d 748 (1988).
"Презумпции того, что более чем в четыре связанных лиц не являются эквивалентом функциональная единица семьи, основанной исключительно на свой статус студентов и возраста, а нечто большее, чем 16 лет, в отличие, например, от других не связанных с лицами, находящимися под 18-летнего возраста, не может иметь отношения к рациональной целью указа ", суд не писал.
В результате предварительного судебного запрета, деревня не может обеспечить права зонирования 1989 до окончательного исхода дела.
"Очевидно, что решение суда по этому ходатайству полезно истцов", LaGrou сказал. "Выдавая предварительного судебного запрета, суд указал на готовность к более пристальный взгляд на конституционность закон 1989 года".
Что касается деревни, Reynolds сказал, что намерен подать ответ на жалобу истцов.
"Хотя с другой стороны получили положительное решение, то дело не закончилось, сказал он. "Сейчас мы находимся в процессе реагирования на жалобы, и тогда мы будем идти дальше."
